在过去的几年中，各大品牌在开设门店以满足电子商务订单方面取得了长足的进步。他们不得不重新配置店内技术，对员工进行新的职责培训，完善店内提货服务。转型的一个主要原因是对更快交付的需求日益增长。
在麦肯锡(McKinsey)上月发布的一份有关门店趋势的报告中，该公司表示，90%以上的消费者将两到三天的送货时间作为基准，30%的消费者表示他们预计当天就能送货。在很多方面，亚马逊已经在Prime上设定了这种预期。对于实体零售商来说，这更具挑战性，但对于那些在全国拥有数百家门店的零售商来说，他们可以提供类似的体验，甚至可能具有优势。
传统零售商广泛的房地产投资组合可以促进快速送货。
上个月，DSW的收益电话会议上，首席执行官罗杰·罗林斯(Roger Rawlins)分享了该公司在2021年完成了其门店近60%的数字订单。2021年的收入为32亿美元，比2020年的销售额增长了43%，对于严重依赖门店流量的零售商来说，这是艰难的一年。DSW还将把2万平方英尺至2.5万平方英尺的店面改造成1.5万平方英尺的店面，以打造其“未来之店”，并可能会留出一些额外的空间来满足顾客的需求。这一决定需要物理和后勤方面的革新，这是昂贵和耗时的。
然而，百货商店可以实施这一战略，因为它们拥有广阔的面积，覆盖城市、郊区和农村地区。例如，尽管梅西百货在过去几年关闭了许多门店，但它仍然有500多家门店。梅西百货超过四分之一的在线订单是由其门店完成的。它还与Doordash合作，提供当日送货服务。同样，Target在全美5000多个城市拥有并使用Shipt提供当日送达服务。
根据纽马克公司(Newmark)在2021年发布的一份关于零售到工业转型的报告，沃尔玛正在测试将其部分门店改造为物流中心，方法是将后半部分门店改造为仓库。考虑到该公司拥有大部分房地产，做出这些改变就更容易了。然而，对于大多数租户品牌来说，改变用途可能更具挑战性。
许可和租赁结构使其具有挑战性，但工业房地产是零售房地产长寿的关键。
城市和业主允许商店用作零售。虽然法律会根据地点而改变，但这通常意味着很大一部分销售额必须来自零售业务。如果在任何时候销售转移到其他用途，比如满足，可能会有法律后果。此外，零售租赁中最复杂和最具争议的元素之一是百分比租金条款。房东通常会收到店内销售的一定比例(越来越多，包括与商店相关的网络销售)。如果是在店内完成，品牌是否必须将电子商务销售额纳入租金的百分比?或许，租赁经济需要彻底改变。
这个问题很复杂，没有简单的答案。然而，跨房地产资产类型合并用例对房东、租户和城市都是有益的。根据纽马克的研究，2020年24.5%的商业地产投资用于工业，较2016年的11.8%有显著增长。因此，随着电子商务的增长，对工业地产的需求将继续超过零售，使得工业和零售的混合用途资产对商店的寿命至关重要。
