我很幸运在佛罗里达买了一套公寓，现在我真的不能抱怨太多，因为我要卖掉它。是的，我曾想退休，但这并不意味着在这一点上。不过，现在我要卖了，老实说，我很高兴再也不会处理三件事。
时机很重要
在我写这篇文章的时候，我签订了一份合同，要出售一套两层楼的公寓，该公寓可以俯瞰佛罗里达州庆祝市的MarketSt.，这是迪士尼建造的小镇。实际上我买了它，除了位置和照片，我之前看过镇上的单位。我还碰巧与一位房地产经纪人建立了稳固的关系，他确认该单位和看起来一样好。我的幸运不止一种，但最大的好处是我付出了现在被认为是非常低的价格。
几年后，我读到联邦房地产公司的电话会议记录很有趣，该公司的首席执行官解释说，以低价购买是一个巨大的安全阀。从本质上讲，对于房地产投资信托(REIT)，它降低了创造高回报的门槛。对我来说，它在诉讼期间提供了保护，因为即使在公寓大楼面临最严重的法律问题时，我也可以以我支付的大致价格出售，并且在我拥有的整个所有权期间，我没有巨额的融资成本需要支付。
我并没有考虑到这一点，但这对我来说是一个积极的结果，因为我能够在逆风中坚持下去。现在在那个法律问题的另一边，我已经决定是时候出售了，而且我已经能够以比我购买的价格更高的价格列出它。
虽然那个法律问题是促使我出售的一件事，但在此过程中我很高兴能够摆脱困境。这些问题只是拥有出租物业的正常过程。
1.不良租户
我有一个非常糟糕的房客，这就是让我不断担心的原因。租户的孩子似乎把自己锁在了该单元的两间卧室中的一间里。我不知道为什么，我不在乎。孩子的父母打破了门。然后，据房客说，另一间卧室的门也发生了同样的事情!租客选择打破它，因为“他们知道他们可以”。至少这是他们在对单位进行年度检查时向我和我的物业经理解释的。我个人无法解释控制我的愤怒有多难。
但这只是最糟糕的租户。其他每个租户都在最后一秒决定搬家，或者在口头同意续订或签署了租约之后。这让我陷入了寻找一个新的身体来填满空荡荡的公寓的困境——快。这是一个很棒的位置，我可以重新租用它，但是有一种难以接受的背信弃义。我理解为什么每个租户都做了他们所做的事情，但这并没有让它变得更好。
然后是解决问题的请求，以及您知道是租户的错但您需要付费的问题。即使是最好的租户有时也会成为一个痛处。当您拥有房地产投资信托基金时，您永远不必考虑这些。
2.流动性不足
我知道我正在买一些我不能轻易卖掉的东西。所以这并不奇怪，但这仍然是一个需要考虑的大问题。对于大多数人来说，房产是一项相对较大的资产，如果您急需现金，则没有简单的方法可以利用它。当然，您可以使用房产作为抵押贷款，但是当您考虑到一些股票经纪人以极具竞争力的利率提供保证金贷款时，这通常是一种相当耗时且成本高昂的取款方式。
有了房地产投资信托基金，我可以简单地从我的经纪账户中转移一些资金，以我拥有的房地产投资信托基金支持的保证金进行。这将需要五分钟，至少部分利息成本将由房地产投资信托基金支付的股息支付。此外，除非我需要或想要，否则无需支付本金。
然后是多元化的问题。你知道多元化很重要，但大多数小投资者买不起足够多的出租物业来实现多元化。有了房地产投资信托基金，就可以实现多元化。
回到FederalRealty，它拥有大约100个零售购物中心和混合用途资产。如果不将其作为一份全职工作，我永远无法建立多元化的物业组合。但从公寓到仓库的任何房地产投资信托基金类别都是如此。再一次，房地产投资信托基金在我的书中获胜。
3.税务难题
在应税账户中拥有房地产投资信托意味着您收到的股息收入将被视为常规收入。没有疯狂的会计逻辑。对于出租物业，您必须处理折旧。您必须根据收入跟踪和计算成本以确定您的利润。而且你必须为房产缴纳房产税，甚至可能要从当地政府那里获得出租许可。
我讨厌税收，因为它是(谁不呢?)，拥有出租物业让4月15日更难处理。我很高兴回到只处理股息作为收入的问题。
对于一些人，但不是全部
我在抱怨，但最后，我拥有出租物业的经历总体上是积极的。当然，如果我没有以如此低的价格购买该物业，那么这种看法会大不相同。
尽管如此，即使知道我有多幸运，我还是忍不住很高兴不再需要与租户打交道，知道我拥有的资产不是流动性的，并且完成了(在2022年税之后年)与作为房东所涉及的税收影响。有些人不介意这些问题，但我介意，我很高兴我几乎完成了所有这些问题。
从现在开始，除非发生重大变化，否则我将坚持使用房地产投资信托基金。
